最近，地产人无眠。
有些待在售楼部，揽客揽到楼盘10月8日0点涨价的最后一刻；
有些，则待在某中介平台的二手房签约中心，替买卖双方催促签约经理，想赶紧走完流程回家睡觉。
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是的，广州二手楼市，在这个“十一”节点，出乎意料地爆了。
为什么说，今年国庆二手火爆，纯属“意外”？
跟去年对比一下，你就知道了。
2023年的“十一”，一共8天，在这期间全市每天经贝壳平台成交的二手房，基本在49-87套区间内；
我手动统计了下，8天累计460套，平摊到每天只有58套，比普通工作日还少（毕竟一般工作日，贝壳成交个6/70套没啥问题）。
“十一”二手成交冷清，值得质疑吗？
其实，是可以理解的。
你想想，难得的小长假，有多少业主会选择留守在家卖房；在业主不降价的情况下，又有多少买家会集中上门看房交易。
所以，“十一”，新房市场或许会因为房企扎堆大促而成交大涨；但二手房市场，大概率不会因为卡在这个节点，而有太多的变化。
但刚过去的这个“十一”呢，不得了——
一共7天，按照贝壳口径，每天二手房成交套数集中在93-245套之间，整个小长假，平台累计成交了1047套，日均高达150套。
什么概念？三点：
其一，从总量上说，同样是“十一”，今年7天的量比去年8天的量，还高出127.61%！
其二，从日均成交量上说，今年比去年，平台每天多成交了92套二手房，同比涨幅158.62%！
其三，从单日成交量上来说，昨天，也就是“十一”最后一天，贝壳二手成交套数飙至245套/日，直接碾压“5.28新政”红利期，创下近19个月以来之新高！
如你所见，昨天的战绩，仅次于去年2月的小阳春时期——那个多少人“公认”的真正意义上的地产旺季。
成交爆了，谁最开心？
第一答案，肯定是中介。
瞅瞅，无论从带看人数、还是从带看次数维度考量，中介近期的平均成交转化比，都有了明显的提升，提效幅度大约有13.10%！
你懂的，对中介而言，时间就是金钱，带看成交转化提效，那不相当于缩短搞钱的路径嘛。
为什么这个“十一”，会这么特殊，吸引大家进场买二手房？
个中缘由，与节前降利率、降首付、全面取消限购等一揽子楼市利好新政密不可分。
那么，什么客群，会立马受到这堆新政的拨弄、应声入场？
截至目前，完整的平台成交数据还没披露，我们只能从一些蛛丝马迹去探查。
如果你是豪宅买家，经常关注珠江新城的话，你会发现，珠江新城的二手房成交数据，涨了。
据不完全统计，去年“十一”，从9月29日至10月6日，珠城片区一共才成交了8套，平摊下来一天只分到1套。
其中，嘉裕公馆占2套。
而今年“十一”，珠城二手成交达到13套，同比涨了超过6成。
值得一提的是，嘉裕公馆单盘，直接占了全板块的1/3，一共成交5套；光是6号一天，就成交4套。
从我扒到的成交明细上看，这个小区交易的还不是蟹货，5套通通是建面约120-160平、南向、中高楼层单位，除一套单价13万 /平，其余均为15万 /平。
嘉裕公馆，为什么突然跑量？我问了一嘴。
不少中介表示，嘉裕公馆从节前就有跑量的迹象，十一属于延续热度。
选择近期买入，很多买家是源于两个原因：一房价降到他们认为的“底部”，甚至有部分成交案例已显示有价格反弹的迹象；
二实际成交价低，但银行评估价比较高，有些还可以拉高评估价、贷出更多的钱，对于金融客来说诱惑不小。
由此可见，“十一”部分二手房买家，来自改善客群，中间不乏金融投资客。
如果你是鸡娃家长，或许会发现，这几天市区的书包房市场好像回暖了，有些笋盘，抢都抢不到。
比如，天河北。
有中介告诉我，最近天河北成交周期两位数的二手房，越来越多。
7号成交的3套二手房，成交周期最长都没超过3个月。
图源中介
迄今为止，天河北月度二手房，成交套数已经来到24套（数据来源贝壳、合富等多平台，，仅供参考）；
“十一”期间占了21套，相比去年同期的13套，增加61.54%。
比如，广州鸡娃的天堂——老越秀。
比如，省实、华附书包遍地的广钢新城。
按照链家口径，广钢新城近7日成交了11套，而昨天更是达到成交高峰，单日达到3套。
图源中介
其中，海郡花园、中海等组团成交占比较大。
为什么这些市区的书包房，会成为“十一”的热门选项？
中介说，据他们切身感受，国庆期间大部分刚需、刚改群体，接下来3年内用学位的，之前不敢下手，现在部分都提前下手了。
一为孩子，二更为兜里的钱。
看吧，“十一”前一周，平台二手房涨价房源套数达到了近12周的巅峰，有刚性需求的买家，有点赌不起了。
图源贝壳
书包房，迎来“市区成交热”，那么在近郊呢？
有中介告诉我，书包好的近郊二手房，虽然成交比不上市区，但看房的人，也越来越多了。
比如，这套富颐华庭T区106平东南向中楼层单位，近15天带看高达75次…
图源贝壳内网
比如，这套万科城市之光F区87平，近15天带看高达115次…
图源贝壳内网
中介透露，这些房子带看这么多次，肯定有意向客户在谈。
之所以尚未成交，有业主的原因；
也有买家原因，毕竟，近郊太多新盘可选了，产品、地段都没输，带名校书包的也不少，很多客户都是一二手两边看。
如果你是关注新兴板块、愿意在新城区提前押宝的买家，就会发现，当价格跌到“官方底”，部分热门板块的“前”标杆小区，又成香饽饽了。
举个典型的栗子——万科欧泊。
你知道，万科欧泊9月以来成交了多少套吗？
中介告诉我，光贝壳后台，就有超过30套！而以往正常1个月，小区大约只能成交10套左右。
为什么成交活跃？
根源在于，当欧泊降价“到位”，凭借地段和楼龄，它依然是资质不错的CBD热门小区；
此外，欧泊近期也略有价格反弹趋势，目前，单价2字头基本消灭；这几天成交的，最便宜也要3.1万/平以上。
同样走以价换量路线，且很有成效的，还有万科东荟城、万科金色梦想等此前“跌出圈”的二手小区。
综上所述，广州二手楼市在这次“十一”节点，从成交量上说，的确回暖明显，中介带看成交转化比有所提升；
从成交价格上说，部分热门小区还略有触底反弹的信号；
从成交客群上说，关注珠城的改善（包含金融投资客）、关注市区一二梯队书包房的鸡娃家长、以及想捡漏黄埔番禺核心板块次新二手房的部分刚需买家，也都有出现跑步进场的情况。
最后做个调查，这个十一，你们进场买买买了吗？你还发现广州哪个二手小区成交活跃？评论区聊聊。